Eustacchio Immobiliare

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Guida utile ai termini del mondo immobiliare


Analisi Comparativa di Mercato
L'Analisi Comparativa di Mercato è uno strumento fondamentale per"saper leggere" l'andamento del Mercato Immobiliare nella zona d'interesse e per stabilire quello ce si ail prezzo di vendita più congruo per la vendita dell'immobile.Questo strumento è utile sia per il venditore, sia per l'acquirente.
Quando occorre valutare un immobile non è sempre facile dare una stima precisa: occorre prendere in considerazione più aspetti... dalla location, al tipo di immobile, l'anno di costruzione, gli accorgimenti per il risparmio energetico, per l'isolamento acustico usati nella costruzione, le tecnologie usat.
Ma anche caratteristiche non legata alla struttura vera e propria dell'immobile, ma alla disponibilità di soluzioni simili in zona, la vicinanza ai servizi...etc.
Troppi sono i fattori che ne determinano il Prezzo finale il quale è sempre molto diverso dal Valore che il Venditore o l'Acquirente immaginano.
Un'attenta Analisi del Mercato è quindi utile se non fondamentale per studiare in modo mirato la situazione.
Si deve quindi procedere passo a passo, per prima una valutazione dell'immobile: un computo metrico con valutazione dei pregi e dei difetti che inquadra il range di prezzo nel quale si può oscillare.
Un sopralluogo della zona, qualora non la si conoscesse al meglio, per identificare servizi e altri immobili in vendita. Comparazione con gli altri immobili in vendita e attento studio di tutto ciò che ne può aumentare l'appetibilità.
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Cambio residenza
E' obbligatorio, entro 20 giorni dalla data di trasferimento, presentarsi allo sportello comunale competente e compilare il modulo di domanda di iscrizione all'Anagrafe della popolazione residente, in cui si trascrive il nuovo indirizzo.
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Caparra confirmatoria
La caparra è l'aspetto fondamentale di un contratto in quanto vincola il venditore a cedere all'acquirente l'immobile alla cifra prestabilita."Art. 1385 c.c. Caparra confirmatoria - Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità d'altre cose fungibili la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194)."
Se la parte acquirente risulta inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra versata; se inadempiente è invece la parte venditrice, l'altra può sciogliere il contratto ed esigere il doppio della caparra (1366. att. 1641).
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Catasto
E' l'inventario generale dei beni immobili con l'indicazione del proprietario e la stima del valore dell'immobile a uso fiscale.
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Certificazione energetica
L'Attestato di certificazione energetica è un documento che, Dal 1 Gennaio 2012, è obbligatorio per privati, imprese e agenzie e chiunque voglia pubblicizzare la vendita o l'affitto di un immobile , pena sanzioni pecuniarie. Ha durata decennale e testimonia il rispetto delle norme sull'efficienza energetica in edilizia. In essa vi sono riportate le caratteristiche costruttive e del comportamento termico.
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Certificato di agibilità
Dal 2003, con l'entrata in vigore del nuovo Testo unico dell'Edilizia, è entrato in vigore il certificato di agibilità, che garantisce le proporzioni minime dei locali e delle finestre, la sicurezza statica dell'edificio e la sicurezza e il risparmio energetico degli impianti. La richiesta del certificato di agibilità va presentata ai nuovi Sportelli unici dell'Edilizia.
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Certificato di conformità
La Cauzione nasce per tutelare (almeno in parte) il locatore di un appartamento contro i possibili danni causati dal conduttore al locale, nonche' per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione -ed in generale contro ogni possibile inadempimento. da parte del locatario, la legge prevede che si debba versare una somma a titolo di deposito cauzionale, in caso contrario il contratto si ritiene risolto.
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Cauzione
La certificazione di conformità a un prodotto o a un servizio attesta loro adeguatezza a specifiche norme o regole tecniche.
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Certificato di destinazione d'uso
E' un certificato rilasciato dal comune, che attesta la destinazione d'uso di un immobile.
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Comodato
Concessione a titolo gratuito di un bene. Nel caso di un immobile si ha quando la casa viene abitata da un familiare, comporta benefici fiscali.
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Concessione edilizia
E' necessaria per costruire una nuova casa o per ampliare quella esistente e cambiare destinazione d'uso; si tratta di una procedura burocratica che prevede tasse e oneri di urbanizzazione; è regolamnetata da apposite leggi e comporta il rispetto di tempistiche da parte dei Comuni.
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DIA
E' la denuncia di Inizio Attività e viene redatta da un professionista abilitato, che è tenuto a descrivere i lavori da effettuare in un immobile.
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Diritto di prelazione
Si concede solitamente agli inquilini, qualora il proprietario voglia vendere l'immobile. E' una precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti.
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L’adeguamento ISTAT
L’adeguamento ISTAT è un meccanismo di rivalutazione su base annua del costo della vita.
Tutti i beni nel corso del tempo sono soggetti a variazione di prezzo, solitamente al rialzo, connessa a svariati fattori tra i quali la disponibilità delle materie prime e l’introduzione di imposte.
L’adeguamento Istat incide in maniera significativa nei contratti di affitto: non può essere effettuato una tantum ma comporta la modifica della rata del canone di locazione.
Tale adeguamento del canone cambia a seconda della tipologia di contratto, così come si può modificare il soggetto sul quale ricade l’aumento (locatore o inquilino).
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Preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita è un atto con il quale le parti si vincolano a concludere un futuro contratto (rogito). In tale atto devono essere indicate in modo chiaro: le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell'immobile, il costo e le modalità di pagamento nonché la data di stipula del rogito e la relativa consegna dell'immobile. L'atto deve contenere anche che l'immobile sarà trasferito senza gravami, vincoli e regolare sotto il profilo urbanistico.
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Caparra Penitenziale
La caparra penitenziale, nel diritto italiano, è regolata dall'articolo 1386 del c.c.: è la somma di denaro versata dall'acquirente all'alienante al momento della conclusione delcontratto. Come dice espressamente il codice la caparra penitenziale riguarda quei contratti in cui è stipulato un diritto di recesso per una o per entrambe le parti. La sua funzione è solo quella di corrispettivo forfettario del recesso. Il recedente perde la caparra o deve restituire il doppio.
La caparra penitenziale si distingue pertanto dalla caparra confirmatoria: in quest'ultimo caso la parte non inadempiente può infatti domandare l'adempimento o la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
In particolare, la caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro.
A differenza della caparra confirmatoria, funziona « non già come un risarcimento del danno per la mancata esecuzione del contratto, ma come corrispettivo del recesso per volontà unilaterale »
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Prima casa
Prima e unica realtà abitativa che viene acquistata per uso proprio e non per motivi speculativi o di investimento. Solo se sussistono tali condizioni si può accedere ai benefici di legge destinati all'acquisto della prima casa.
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Proposta d'acquisto
Dopo aver trovato la casa giusta per voi, il secondo passo è quello di “bloccarla” formulando una proposta d'acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e allegando un assegno (tendenzialmente di 5000€) come acconto. È a tutti gli effetti un contratto che impegna l'acquirente per un tempo prestabilito (lo si decide insieme, qualche giorno) ad acquistare un immobile ad un prezzo determinato.

Qualora il venditore accettasse le condizioni formulate dall'acquirente, per iscritto (controfirmando la proposta), le parti risulteranno vincolate a portare a termine la compravendita : il venditore incasserà l'acconto che diventerà parte della caparra confirmatoria, mentre se la proposta non dovesse essere accettata l'acconto sarà restituito al compratore.
Il modulo di proposta deve contenere:
I dati dell'agente immobiliare; la proposta ed il relativo assegno d'acconto (intestati al venditore e non all'agente immobiliare); in caso d'acquisto dell'immobile con richiesta di mutuo, inserire la clausola"proposta valida salvo accettazione mutuo".
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Risparmio energetico
Risultato dell'impegno delle industrie del settore, delle istituzioni e dei consumatori per progettare, promuovere e utilizzare apparecchi con un consumo energetico sempre più basso. E' un atteggiamento culturale fondamentale per la tutela ambientale del pianeta.
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Ristrutturazione
Insieme degli interventi edili che consentono l'abitabilità di un edificio o di un appartamento o il suo miglioramento.
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Rogito
Atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile dal venditore al compratore.
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Trascrizione
Inserimento nei pubblici registri, con funzione di pubblicità, di titoli relativi alla costituzione di diritti concernenti beni immobili o mobili registrati.
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Visura catastale
Esame della documentazione, rilasciata dal catasto, con le caratteristiche dell'immobile.
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Cedolare secca
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
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